杭州奥体33方房,一口价35万?有这等好事?看完倒吸一口冷气!

0 Comments

图、文/lin

临近年关,朋友圈有人发出特价房的广告,称萧山区奥体南有楼盘搞特价,20套房源,朝南38.88�O一口价39万9999元;朝北33.87�O一口价34万9999元”。

这么便宜?总价不到40万?折合单价仅约10300元/�O?在周边均价三万左右的情况下,这里单价只要一万出头?都让人觉得颇有些不可思议。

特价房为何便宜得让人吃惊?

带着诸多疑虑,我们来到这个位于萧山区建设一路与通惠北路交叉口的特价“公寓”一探究竟。

摄/lin

“除了没有产权证,我们华冲银座和其他公寓没有差别,价格是我们最大的优势。”销售介绍说,“这栋楼拿地的时候是座写字楼,现在改成了公寓。”

“没有产权证还能卖?”“写字楼改成的公寓也能卖?”为了打消我们的疑问,销售拿出了他们与购房者签订的合同范本,合同封面赫然写着“房屋租赁合同”几个大字。

合同封面写着“房屋租赁合同”

“因为没有产证,我们签署的是房屋租赁合同,但是我们可以保证这份合同也同样具有法律效益。”

合同有效吗?

超20年部分不受法律保护

在这份合同上,这个叫华冲银座的地方,最初的案名叫“杭州华冲科技中心”,大楼的土地使用证号、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证号和建设工程施工许可证号皆已注明。

由于商业办公用房和住宅还是略有不同,要实现居住需要改建报批。我们发现,尽管华冲银座的卫生间功能已改建完成,厨房油烟管道也已接通,但产权并未明确分割到每一户,也就是销售口中的没有产证,只能以租赁的方式进行交易。

房屋租赁合同

而根据合同显示,出租方“杭州华冲商业管理有限公司”,法定代表人“王大冲”,产权方为杭州华冲科技有限公司。房屋用途为商业办公,建筑物产权40年。

合同中关于地块性质与土地使用年限的表述

甲乙双方签订房屋租赁合同,期限20年,签订时间2020年7月1日至2040年6月30日止,租赁期满后,将自动续约第二阶段到2050年11月3日。

合同中关于租赁期限的条款

也就是说,华冲银座的产权在开发商手上,消费者并不拥有房屋产权,只是租赁,付出的款项实际上是作为租客交给开发商的租金,也就是说这套房子是租来的,消费者只是承租人,只有转让或转租赁权。

2017年8月30日,杭州正式发布了《杭州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》,方案内说明只要符合相关标准,写字楼、商场、酒店等商业项目都可以按照规定改建为租赁住房。村集体10%留用地以及存量工业、商业办公用地、用房新(改)建为租赁住房的,各区应根据“因地制宜、有序开展”的原则,制定试点工作方案,并报市政府批准后执行。而涉及到“商改租”的报批、规划等内容时,销售的回答就比较含糊。

根据我国合同法规定,租赁合同的期限不得超过20年。在销售拿出的租赁合同的第四条租赁期限里清楚写道,约定第一阶段为期20年,由于产权40年的华冲银座距离2010年建成已过去10年时间,因此第一阶段期满后自动延续到第二阶段直至2050年11月3日止,共计30年,开发商另外附了一份补充协议。

补充协议

补充协议中还约定,20年租赁期限届满后,承租人无需再支付任何租赁费用,只需支付物业费、公共能耗费、维修费等与使用物业相关的费用,等于0租金使用。

合同附件:租赁房屋装修标准

对此,我们咨询了浙江丰国律师事务所律师陈松涛,陈律师告诉我们,合同中开发商虽然将房屋租赁期限写成了两个阶段,第一个阶段20年,第二个阶段十年,第一阶段到期后自动续期,但是,这种做法属于变相违反了最长租赁期限的规定的行为,即使20年之后的部分不收取任何费用,但20年最长期限一满,这份合同,包括补充协议将不受到法律保护。这样的做法可以说是在打擦边球。

三年后返购能信吗?

没有产权会有什么麻烦?

在周边均价三万的情况下,华冲银座的超低准入门槛让不少人非常心动。

销售说:“我们这栋公寓有一个特别的地方,就是以3年作为时间点,如果到时候你不想这个房子了,可以选择解约,我们将原价回收这套房子,等于你卖回这套房子给我们。”

不过在销售展示给我们的合同中,我们并没有看到有这条约定。“这是一条新规定,目前我们的合同还在修改当中,新合同里这里会注明,你看的是旧合同,所以暂时没有。”销售这样解释道。

三年后原价回购,也就是说可以理解为让你白住三年,竟有这等好事?三年时间,或许沧海桑田,能否如愿原价实现退房还是个未知数。毕竟,想从别人口袋里拿回钱,那是困难的。所谓的美好,在实际操作中往往存在不确定性,可能会因为一些难以预见的风险,发生纠纷。

摄/lin

以租赁协议的方式存在的无产权“公寓”,承租方不能用来抵押或出售,只能通过租金的方式来缓慢变现,收益率再高,按目前的租金水平,回款周期至少也要10年以上。

而这样的公寓,不仅变现困难,还存在血本无归的可能:如果房屋所有人将这栋楼抵押,一旦出现资不抵债的情况,对承租者来说,又存在一系列风险。

如果你还是看到它的低总价,但手上现金又不够,由于是租赁,按揭贷款也是走不通的,承租者往往只能选择利息高昂的信用贷。此外还需面对政策的高度不确定性有可能带来的麻烦。

擦亮眼睛,你以为的捡漏,到头来可能最终坑的还是自己。

编辑:浅眠

还想了解更多资讯?